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2017 INMOFONdOS
Las residencias para personas mayores
constituyen uno de los sectores más
complejos para Sergio Espadero,
director advisory services de Gesvalt,
que dedicó su intervención a la rentabi-
lidad de los activos alternativos y el
mercado para nuevas socimis. En este
ámbito, la facturación de las empresas
se ha mantenido “estable en los últimos
años” y ahora ha iniciado “un ligero
repunte”. En el último ejercicio, se
situó en más de 4.100 millones de
euros.
De la exposición de Espadero, se con-
cluye que se trata de “un sector frag-
mentado”, aunque “los cinco principa-
les promotores y operadores constitu-
yen cerca del 12% de la oferta total de
plazas residenciales privadas” y existe
una “tendencia a la concentración”.
“Debido a la crisis -añadió-, los princi-
pales grupos están optando más por la
gestión de centros públicos o privados
ya abiertos que por nuevos proyectos
de viabilidad incierta”.
A diferencia de años atrás, cuando los
grupos privados optaban por el creci-
miento endógeno a partir de la cons-
trucción de nuevas residencias,
“ actualmente los operadores acuden al
crecimiento exógeno para mantenerse
en el mercado”.
El director advisory services de
Gesvalt expresó su convicción sobre
unas buenas expectativas para el sector
en los próximos años por el cambio de
tendencia de la economía española. “En
cuanto a la oferta, el número de resi-
dencias de la tercera edad alcanzó en
2015 un total de 5.340 centros, de los
que el 19% se encontraban en
Cataluña y un 12,6% en Andalucía, al
igual que en Castilla y León, las tres
comunidades autónomas con mayor
número de centros”. El número de pla-
zas alcanzaba las 359.035, destacando
de nuevo Cataluña en primer lugar con
59.263. “La media de ocupación se
sitúa por debajo del 80%, con grandes
diferencias entre comunidades autóno-
mas, siendo Cataluña la primera con
alrededor de un 90% y Baleares la últi-
ma, con un 60%”. A juicio de este
experto, para el desarrollo del sector
son fundamentales “los mecanismos de
financiación pública”.
Elegir a los mejores asesores en la sali-
da de las nuevas socimis al MAB
(Mercado Alternativo Bursátil) es fun-
damental, a juicio de Antonio
Fernández, presidente de Armabex ,
que explicó en su ponencia las tenden-
cias, oportunidades y desafíos que supo-
ne el proceso. Recordó que en el mismo
participan “muchos asesores legales, fis-
cales, empresas de valoración, audito-
res, expertos en comunicación, etc.” E
insistió en la necesidad de elegir a los
profesionales adecuados y con más
experiencia. “Nosotros recomendamos
rodearse de expertos que ya hayan
actuado anteriormente con SOCIMIs”,
añadió. Fernández explicó que en la
consultoría previa es importante “el
análisis de la situación, las alternativas
y los presupuestos, los costes y los pla-
zos”. Y en el plan estratégico de salida al
MAB hay que analizar “la situación pre
y post, la aprobación del consejo y el
cronograma”. Como puntos a resaltar,
citó también “la valoración de la empre-
sa y la de los activos, el plan de negocio
a dos años, el análisis del capital circu-
lante y las auditorías”. Y, por último,
aclaró que “ ahora se entiende como
accionistas minoritarios en el MAB los
que cuentan con participación inferior
al 5% de la capitalización”. Y que “son
aptas las personas físicas y jurídicas y
las residentes o no residentes; mientras
que no son aptos los familiares hasta
segundo grado, las empresas vincula-
das, y los que tengan participaciones
superiores a un millón de euros o infe-
riores a 10.000 euros”. El presidente de
Armabex había recordado previamente
que “la ley establece que las socimis
podrán optar por el régimen tributario
especial, aún cuando no se cumplan los
requisitos (a condición de que sí se cum-
plan dentro de los dos años siguientes a
la fecha de la opción por aplicar dicho
régimen)”. “Por lo tanto -añadió- tene-
mos dos años por delante para salir al
MAB ”. Y advirtió que “el incumplimien-
to de tal condición supondría tener que
tributar por el régimen general del IS
los períodos impositivos anteriores, sin
perjuicio de los recargos y sanciones
que resulten”.
Presidente de Armabex Antonio Fernández
Sergio Espadero Director advisory services de Gesvalt